地方ボロ戸建不動産投資『人生は一度きり』自分のやりたい事を実現するため、セミリタイア(FIRE)を目指すブログ, そして、ボロ戸建て物件といっても、リフォームをすれば十分に住むことができ、賃貸物件として運用することが可能になります。, 今回は、私が実際に『100万円でボロ戸建物件を買ってみた 』体験談を詳しく解説していきます。, 物件価格は100万円でしたが、老朽化の修繕と設備一新により、リフォーム費用が400万円も掛かってしまいました。, 私の表面利回り目標は20%以上ですが、この物件に関しては、表面利回り15%と少し低めです。, 写真を見る限り、400万円では利益が残らないので、現場で指値交渉をするつもりで内覧に行きました。, 100万円ならリフォームすれば、なんとかなるかと思い、その場で買付申し込みを行いました。, 交渉の末、「所有者も遠方にいたこと」「物件の老朽化」「動産はこちらで処分をする」という条件で、”100万円”という価格で売買成立しました。, (リノベーション費用が300〜400万円かかるため、物件売買価格の400万では割に合わない), この物件は内部はボロボロでしたが、リフォームをすれば再生できると確信がありました。, 基本的に、ボロ戸建て物件は、価格が安ければ安いほど、物件に何らかのリスクを抱えていることがあります。, 今回の物件は、100万円の破格の安さでも、この物件であえて選んだ理由が3つあります。, その原因は、床下の白蟻被害と水道電気の設備が古く、再利用するには”全て入れ替える”しかないからでした。, 購入前に、もう少し床下の点検や設備の点検をしておけば、事前にリフォームコストを算出できたと反省しています。, ただ、物件価格とリフォーム代に総額500万円を入れたので、回収にはあと5年ほどかかる計算です。(入居から2.5年経過), 今なら利回り20%を目標に、もう少し絞ったリフォームが出来たのではないかと思っています。, この経験から、ボロ戸建てについては、物件の状態次第では”100万円以下”で購入したほうが良いと思っています。, 最悪の場合、今回のようにリフォーム費用がかかりすぎて、利回りが悪化して、資金が回収できないという可能性があるので、注意が必要です。, ボロ戸建て不動産は、物件価格が低く魅力的な反面で、物件の老朽化が酷い場合リフォームに多くのコストがかかってしまう場合があります。, リフォームにコストをかけ過ぎて、投資としての利回りを下げてしまっては、意味がありません。, このブログでは、不動産投資をメインに自分の実体験をもとに役に立つ情報発信をしていきます。, サラリーマンを退職して、田舎でフリーランスをしています。2015年から地方ボロ戸建てを不動産投資を行っています。『人生は一度きり』自分のやりたい事を実現するため、セミリタイア(FIRE)を目指すブログ。1987年生まれ. 中古マンションを購入し、楽しくリノベ暮らしをしているお宅へ訪問インタビューさせていただく「リノベ暮らしの先輩に聞く!」。 今回は、東京都八王子市にお住まいの加藤渓一さん(一級建築士/30代前半)のご自宅(通称ハチオウジハウス)を訪ねました。, 『HandiHouse project(ハンディハウスプロジェクト)』をご存知ですか? HandiHouse projectとは、「妄想から打ち上げまで」を合言葉に、施主を巻き込みながらデザインから工事までのすべての家づくりを自分たちの「手」で行う若手建築家集団のこと。そのメンバーのひとりである加藤渓一さんが、自宅をリノベーションしたと聞き、早速お邪魔してきました。, 加藤さんは生まれも育ちも八王子。ずっと実家に住んでいたそうですが、京王八王子駅のすぐ近くに、中古マンションを購入しました。, studioPEACEsign主宰の加藤渓一さん。2011年からHandiHouse projectを共同主宰している。, 都会ではないけど、田舎過ぎない、八王子のちょうどいい感じが好きなんです。仕事でいろいろなところへ行くけど、八王子に帰ってくると「あー、やっぱり八王子がいい」って思っちゃう。だから、八王子以外で家を買うという選択肢はなかったですね。, 加藤さんはマンション購入に特別なきっかけがあったという訳ではなく、常々、条件のいい物件を探していました。仕事柄、試してみたいデザインや工法、住まい方などがいろいろとあるようで、実験台としても使える自宅が欲しかったのだそうです。, 実家と駅から近くて便利、日当たりと眺望が良い、それからあとは予算(笑)。その条件をクリアしたのがココでした。このマンションは1974年築なんですが、耐震面ではなんの問題もなく、管理状態も良かった。これは後から親に聞いた話なんですが、この辺りで初めてできた高い建物ということで、新築当時はそれなりに話題になったらしいです。, 実はマンションを購入したのは2012年。そこからコツコツとセルフリノベーションし、すべての工事が完了したのは2016年の年末でした。, 広々としたリビングダイニング。奥の茶色のドアの向こう側が、洗面室&トイレ、浴室につながっている。, 左:シンプルにまとめられた洗面室&トイレ。壁はMDFで作成。理科室にあるようなスクエア型の洗面ボウルが家の雰囲気によく合っている。/右:TOTO製のハーフユニットを採用し、壁面には一枚、一枚自分でタイルを施した。通常は安全面などを考慮して天井部分にはタイルを貼らないが、実験を兼ねてトライしたという。, ずっと実家に住んでいたし、特に急いでいた訳でもなかったので、時間があるときを見計らって一歩一歩、模索しながら前に進んでいくような感じで(笑)。水道・電気・ガス工事以外はデザインも大工仕事もぜーんぶ自分でやるわけですから、やっぱり時間はかかりましたよね。, 木材などの材料は、業者さんもマンションの1階までしか持ってきてくれないわけですよ。それを自分の家まで1個1個運ばないといけない。床を貼るためだけでも、1階と家の間をひとりで何往復したかわかりません(笑)。, 和室が2間あった2LDKを、広々とした1LDKに変更。主に和室部分がリビングと寝室になっています。水回りの位置はほとんど変わっていませんが、壁を壊して、つくり直し、床を貼っていくというのは、いかに相当な作業だったかがわかります。, 南向きで日当たりが最高のリビング。和室だった部分をリビングと寝室に。畳のあった場所は床を市松貼りにし、レトロな雰囲気に。, 壁は床と同じ幅広の板を組み合わせて貼り、一部は収納棚を兼ねた造りにしました。縦軸の板を交互にしているので、両方から物を置けるので便利ですよ。 「グッドルームのお手軽安心カスタマイズ賃貸」サービスリリースを記念して、先日 RoomClip にて開催させていただいた「賃貸でも"ちょこっとDIY"カスタマイズ」コンテスト。 原状回復義務があり、なかなかオシャレがままならない賃貸のお部屋。 29歳の建築家が祖母から引き継ぎリノベーション! あえての “隙” を残す、富ヶ谷100㎡の家, 「とらばーゆ」「ゼクシィ」の編集者を経て、フリーに。現在は主に女性誌、住宅やインテリア誌、書籍、Webで暮らしにまつわる記事を執筆中。2013年、購入した中古マンションをリノベーション。趣味はキャンプと食器集め。, 中古・リノベーションマンションの売買サービス「cowcamo(カウカモ)」。暮らしの妄想から購入、そして次の住まい手へのバトンパスまでも、一貫してサポートします。, 中古物件のプロとリノベの達人が結婚したら? 「やりたいことは全部やりきった!」、満足度200%の家, 29歳の建築家が祖母から引き継ぎリノベーション! あえての “隙” を残す、富ヶ谷100㎡の家, 街と暮らしの先輩マガジン cowcamo MAGAZINE(カウカモマガジン) トップページ, 東京のリノベーションマンション・中古マンションならcowcamo(カウカモ) トップページ. 2016年現在戸建8棟、アパート1棟を所有し、総投資額は約8000万円、毎月の家賃収入は約190万円、平均利回り約28%。. 役立つ情報を毎日更新!, 私は現在9棟61室を所有していますが、すべて耐用年数超のいわゆるボロ物件です。購入後のリフォームは必須で、1カ月~2カ月のリフォーム後に客付を行うようにしています。, リフォームはある程度自分でやるようにしていて、現在「セルフリフォーム20%」「業者に発注するリフォーム80%」位です。, 最初の1軒~2軒はなるべくリフォーム費用を落とすために自分でやるようにしていましたが、ある程度のCFが確保できるようになった今でもセルフリフォームする理由は4つあります。, 1.ただ見ているだけでは気づかない、細かい建物の不備に気づく事が出来るので、細かいところまで業者に依頼しやすい。, リフォーム期間中だと「おまけ」で業者も作業してくれたりしますが、リフォーム終了後に気づいたら別途費用が発生するので結果コストダウンにもなります。, 2. 自分で最低限のリフォームスキルが身についていると、客付が終わり自主管理中に発生した不備も自分で直すことが出来る。, 不動産賃貸業を初めてから4年ほど経ちますが、業者に来てもらわないとどうしようもなかった故障や不備は4回だけです。細かい補修はすべて自分で出来るので結果コストダウンになります。, 恐らく全物件、すべて業者に依頼していた場合、1物件あたりのリフォーム費が実際にかかった金額より50万円ほど上がっていたと思うので、4年で9軒×50万円=450万円のコストダウンになりました。, コストダウンは、利回り上昇に直結します。とはいえ、全て自分でやっていては費用対効果が悪くなってしまう。そこで、自分でやることと業者に任せることを線引きしているのです。, ここから紹介する作業は、それほど難易度が高くないですし、特殊技能が必要なものでもないので、なるべくリフォームコストを抑えたいという方やこれからセルフリフォームをやってみたいという方におすすめです。, クロスや木工事もやろうとすれば出来ますが、工事量が多く、それによって工期が延びてしまうと機会損失につながります。私自身も、原状回復でどうしても1部屋だけやらなくてはならない、といった時以外にはやらない様にしています。, 築古物件は基本的に汚れていたり、柱から灰汁が出てしまっていたり、穴が開いたり、欠けたりしています。よって私は、「古さを感じる柱」「窓枠」「ジプトーンの天井」については塗装をするようにしています。, 養生をしっかりしていないと後ではみ出てついてしまったペンキをふき取るのがすごく大変なのと、綺麗に仕上がらなくなるのでしっかり養生します。, 「古さを感じる柱」「窓枠」についてはツヤ無し水性ペンキを塗った後に、ツヤ有油性ペンキを塗っていきます。細かい部分を刷毛で塗り、大きなところはローラーで塗っていきます。水性ペンキを塗ると、こんな感じになります。, 私は基本的に柱・窓枠は「白」にするようにしています。清潔感が出る上、広く感じるからです。洋室は白で間違いありません。和室の場合は、「黒」や「茶色」にしても締まった印象になります。で、しっかり乾かした後に油性ペンキを塗ります。, 水性ペンキ1度塗り目で綺麗には絶対に塗れないので、ムラがあっても気にしなくて大丈夫です。塗り方は水性ペンキと同じく細かいところは刷毛で、大きなところはローラーで塗っていきます。, 私は最初、油性ペンキを使うのが怖くて、水性ペンキを3度塗りしていましたが、油性ペンキの方が圧倒的に仕上がりが綺麗なので、「柱」と「窓枠」については油性ペンキを使う事をおススメします。, 天井は基本的に白がいいので(明るくなる上、広く感じる)、白いシーラーを塗って白い水性ペンキを塗ります。天井がテカテカだとおかしいのでツヤなしペンキでいきましょう。, まず如意棒にローラーを取り付けて、白いシーラーを塗っていきます。ローラーで上手く塗れない端の箇所は刷毛を使って塗ってください。脚立があると楽に塗れます。, こちらもシーラーの段階で絶対に綺麗には塗れないのでムラがあっても気にせず進みます。で、乾いたら水性ペンキを塗ります。, で、養生として使ったマスキングテープとマスカーを剥がして、はみ出てしまったペンキをシンナーとウエスで拭き取ります。ペンキはシンナーで簡単に取れます。雑巾を発注するよりもウエスの方が安くて使い捨て出来るのでウエスがおススメです。, 今回は柱と窓枠とジプトーン天井について記載しましたが、鉄部でも外壁でも基本は一緒です。鉄部は錆止め⇒水性ペンキ⇒油性ペンキ、外壁は外壁用シーラー⇒水性ペンキ⇒油性ペンキ、という感じで大丈夫です。, 外壁については全部を塗る場合には足場が必要になりますが、一部アクセントで色を入れるだけで印象が大きく変わります。おかしくない範囲かつ足場が無くても危険でない範囲で外壁塗装をするのもおススメです。, 塗装については、コツが必要というよりも複数回塗りをすれば必ず綺麗に仕上がります。プロが2度塗りで仕上げるのを素人は4度塗りで仕上げればいいんです。最初は4度塗りかかったものも慣れるにつれて2度塗り3度塗りで仕上げられるようになります。是非チャレンジしてみて下さい。, 楽待新聞では、不動産投資関連の情報をお待ちしています。「取材希望」「オリジナル記事の寄稿」なども受付中です。, 28歳で不動産投資の世界に足を踏み入れる。

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